О договоре ренты

О договоре ренты

Слово «рента» зарубежного происхождения, оно происходит от позднелатинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «rente» обозначается пенсия, в английском (rent) – арендная или квартирная плата, во французском (rente) – ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

Общим смыслом для всех перечисленных значений является получение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Иными словами, «рента» обозначает регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Земельная рента – это частный случай экономической ренты, ибо представляет собой доход от использования земли и других природных ресурсов, предложение которых ограниченно (другими словами, это плата за использование этих ресурсов).

Понятие «экономическая рента» шире понятия «земельная рента». Экономическую ренту получают не только земельные собственники и землепользователи, но и звезды эстрады, известные актеры, выдающиеся спортсмены.

Нас интересует явление ренты в социально-юридическом смысле.

Согласно договору ренты, одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Отсюда следует, что имущество, передаваемое получателем ренты в собственность плательщику ренты на момент заключения договора ренты должно уже реально существовать и находиться в собственности получателя ренты. Такая конструкция по своей природе отличается от завещания, которое может содержать распоряжение о любом имуществе, в том числе и том, которое завещатель может приобрести в будущем.

Существует несколько видов ренты.

1. Договор постоянной ренты, по которому длительность выплаты ренты не ограничена определенным сроком (ст. ст. 589 — 595 ГК РФ).

2. Договор пожизненной ренты, при котором длительность выплаты ренты ограничена сроком жизни получателя ренты (ст. ст. 596 — 600 ГК РФ).

3. Договор пожизненного содержания с иждивением, по которому длительность выплаты ренты ограничена сроком жизни получателя ренты, кроме того, плательщик ренты распоряжается недвижимым имуществом с разрешения получателя ренты (ст. ст. 601 — 605 ГК РФ).

Последние два вида ренты отвечают цели передачи имущества в собственность другого лица при сохранении гарантии соблюдения интересов всех сторон, участвующих в сделке. Договор пожизненного содержания с иждивением, в свою очередь, является более предпочтительным наряду с двумя другими видами, поскольку позволяет получателю ренты контролировать действия плательщика ренты, направленные на распоряжение недвижимым имуществом. Кроме того, заключение данного вида договора является единственным способом отчуждения жилого помещения под выплату ренты.

Сама недвижимость при заключении договора ренты переходит в собственность плательщику ренты, но остается в залоге у ее получателя. Жилье обременяется залогом в обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты, за которым, к тому же, сохраняется право пожизненно проживать на данной жилплощади. Кроме того, плательщик ренты, став собственником, принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество физических лиц и коммунальных услуг.

Часто возникает вопрос о том, в чём отличие данного договора в сравнении с завещанием?

Заключая договор ренты, стороны могут избежать риска изменения в одностороннем порядке завещания, признания завещания недействительным (либо ничтожным) либо включения в круг наследников лиц, имеющих право на обязательную долю. При заключении договора ренты права и обязанности возникают у каждой из сторон договора, и, что не маловажно, в отличие от завещания в данном случае у сторон отсутствует право одностороннего изменения (расторжения) договора, кроме случаев, прямо предусмотренных законом.

Следует отметить, что договор ренты вполне обоснованно относят к группе рисковых договоров. Элемент риска заключается в вероятности того, что одна из сторон договора фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Основные риски при заключении договора ренты сводятся к следующему.

1. Риск признания сделки недействительной.

2. Риск расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты.

3. Риск, что получатель ренты потребует у плательщика выкупа ренты (единовременная выплата), которое является обязательным для последнего.

Рассмотрим основные пути минимизации каждого риска при заключении договора ренты.

Например, способы минимизации риска признания сделки недействительной включают в себя в первую очередь проверку юридической чистоты сделки.

Проверка юридической чистоты сделки подразумевает контроль: дееспособности сторон по договору ренты, наличия воли сторон к заключению договора, соблюдения установленной законом формы для данного вида договора, наличия подтвержденного права собственности будущего получателя ренты на предмет договора.

Отсюда вытекают следующие практические рекомендации.

Перед заключением договора ренты следует убедиться в том, что сделка заключается с управомоченным лицом. Практикующие юристы советуют относиться с предельной осторожностью к сделкам, заключаемым по доверенностям, в связи с нередкими случаями мошенничества по подложным документам. Учитывая то, что действие получателя ренты через доверенное лицо может быть вызвано объективными причинами, будущему плательщику ренты рекомендуется лично познакомиться с другой стороной сделки (а не только с его представителем) – позволит в некоторой степени снизить вероятность обмана.

Также следует проверить юридическую чистоту непосредственно самого имущества, относительно которого заключается договор ренты. Важными моментами здесь являются: определение законности основания приобретения имущества в собственность, отсутствие (либо наличие) обременений, наличие сособственников и т.д. Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество или получить выписку из Единого государственного реестра прав.

При заключении договора ренты следует удостовериться, что сделка совершается дееспособным лицом (отсутствует решение суда о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным). В том случае, когда одна из сторон стоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то существует вероятность в дальнейшем признания такой сделки недействительной.

На практике распространены случаи мошенничества, когда получатели ренты сразу после заключения договора вводили себя в состояние алкогольного или наркотического опьянения и проходили освидетельствование, которое после служило доказательством в суде по искам о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Заблуждение гражданина, совершившего сделку относительно природы сделки или ее предмета и его существенных качеств, является для суда основанием для признания договора ренты недействительным. В свою очередь, заверение договора ренты в нотариальном порядке служит гарантом того, что сторонам были разъяснены смысл и значение сделки, и является весомым аргументом при защите в суде.

Защитой от признания в последующем сделки кабальной является достаточный размер выплат по договору в соответствии со ст. 179 ГК РФ.

Требования к форме договора ренты установлены ст. 584 ГК РФ и заключаются в обязательном нотариальном удостоверении, а также в государственной регистрации в случаях, когда договором предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Основаниями для расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты и заявления получателем ренты требования о выкупе ренты являются существенные нарушения договора плательщиком ренты. На практике к ним относятся: просрочка платежей, неполные платежи или иное подобное ненадлежащие исполнение/неисполнение договора. Способом минимизации данных рисков является подробное документальное фиксирование всех выплат и оказываемых услуг по содержанию получателя ренты (чеки, справки, счета за коммунальные услуги). Рентные платежи лучше перечислять на расчетный счет получателя ренты либо отправлять по почте. В случаях, когда получатель ренты уклоняется от получения рентных платежей, денежные средства рекомендуется поместить на депозит нотариуса.

При заключении договора ренты существует еще один риск, который также заслуживает внимания — это риск неполучения имущества в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества. Очевидно, что в данном случае риск заключается в том, что плательщик ренты не может получить то, на что он рассчитывал при заключении договора ренты и не может получить имущества в натуре.

Последствия риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, различаются в зависимости от вида ренты.

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При этом плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ).

2. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты либо по договору пожизненного содержания с иждивением, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором ренты (ст. 600, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

К сожалению, избежать данного риска не представляется возможным, но минимизировать его можно путем страхования имущества. Поскольку в рассматриваемых нами случаях (а именно заключении договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением) риску подвергается плательщик ренты, то рекомендации по страхованию имущества, переданного под выплату ренты, следует принимать именно этой стороне договора.

Итак, каков же алгоритм заключения договора ренты?

1. Определение формы и размера ренты.

На сегодня наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

По общему правилу, ежемесячный размер рентных платежей должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины – не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России. При этом ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Также в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

2. Согласование основных условий договора.

Сторонам договора следует согласовать размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты, а также иные условия. Если имущество передается за плату, то следует определить размер денежной выплаты и её срок. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно детально указать, какие именно услуги плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и т.п.). Стороны могут предусмотреть в договоре и оплату ритуальных услуг.

Если заключается договор, предусматривающий передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Важно помнить, что закону не противоречит установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых являются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них его доля переходит к другим получателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего из них.

3. Заключение договора.

Договор ренты составляется в письменной форме и подписывается получателем ренты и плательщиком ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Государственная пошлина за удостоверение договора ренты составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

При заключении договора следует помнить, что, если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга.

4. Регистрация права собственности.

После заключения договора ренты, в котором предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для этого в Росреестр нужно представить заявление о государственной регистрации, квитанцию об уплате государственной пошлины, договор ренты, кадастровый план объекта недвижимости и документы, удостоверяющие личность заявителей (см. п. 8 Методических рекомендаций, утверждённых приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184).

Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте.

Государственная пошлина за государственную регистрацию права согласно действующему Налоговому кодексу РФ составляет 2000 руб.

При этом необходимо знать, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Таким образом, вопросы, связанные с договором ренты могут показаться не сложными для многих граждан. Однако, как показывает юридическая практика, в данной сфере широко распространены мошенничества. В связи с чем специалисты настоятельно рекомендуют при заключении или расторжении договора ренты обращаться к профессионалам.

Оставить отзыв

Создание сайта - Ольга Шадрина
Return to Top ▲Return to Top ▲

Обратный звонок

Закажите обратный звонок и наши консультанты
свяжутся с Вами в ближайшее время!

Ваше имя *

E-Mail *

Номер телефона *

Введите символы с картинки *
captcha